Pour rappel, l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme prévoit que l’autorisation d’urbanisme devient caduque (i) si les travaux ne sont pas engagés dans un délai de trois ans ou (ii) si passé ce délai, ils ont été interrompus pendant plus d’un an.

A l’occasion d’un contentieux contre la décision d’un maire de constater la péremption d’un permis de construire, le Tribunal administratif de Grenoble a interrogé le Conseil d’Etat pour savoir si une telle décision était ou non soumise à l’obligation de motivation en application du 5° de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration (CRPA), et le cas échéant, à une procédure contradictoire en application de l’article L. 121-1 du même code.

Le conseil d’Etat précise, dans un avis du 1^er juillet 2025, alors que la décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme manifeste l’opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire, motif pris de ce qu’elle considère qu’il est déchu du droit de construire attaché à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été accordée. Elle doit dès lors être motivée, comme d’ailleurs toute décision de refus fondée sur la péremption de cette autorisation en l’absence de dispositions spéciales applicables, et précédée d’une procédure contradictoire.

Toutefois, le Conseil d’Etat ne tire pas les mêmes conséquences du non-respect de ces obligations, selon que l’administration se trouve ou non en situation de compétence liée pour constater cette caducité :

• Lorsque, pour constater la caducité de l’autorisation d’urbanisme, l’autorité administrative est conduite à porter une appréciation sur les faits, notamment sur la nature et l’importance de travaux entrepris, les moyens tirés du défaut de motivation de sa décision et de ce qu’elle n’a pas été précédée du recueil des observations du pétitionnaire sont opérants.

• En revanche, lorsque cette décision procède du seul constat de l’expiration d’un délai, l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée et les moyens tirés de ce que sa décision serait insuffisamment motivée ou procéderait d’une procédure irrégulière sont, dès lors, inopérants.

En définitive,

I. si toute décision constatant la caducité d’une autorisation d’urbanisme ou toute décision de refus prise sur le fondement de cette caducité (par exemple, le refus de délivrer un permis de construire modificatif fondé sur la caducité du permis initial) doit, en principe, être motivée et précédée d’une procédure contradictoire ;

II. ce n’est que lorsque l’administration ne se trouve pas en situation de compétence liée, i.e. qu’elle porte une appréciation sur la nature et l’importance des travaux entrepris, que les moyens tirés du défaut de motivation et de procédure préalable contradictoire pourront conduire à son annulation.

Une autorisation d’urbanisme dont la validité peut être discutée, le cas échéant, devant le juge, pourrait donc être « sauvée » pour ces motifs de légalité externe, contrairement à une autorisation d’urbanisme qui n’aurait fait l’objet d’aucun commencement d’exécution ou dont l’exécution aurait été interrompue de manière certaine pendant plus d’un an.

Après la décision récente du Conseil d’Etat du 21 février 2025 (n° 493902) précisant la date à laquelle une décision juridictionnelle doit être considérée comme irrévocable et donc la date à laquelle le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme recommence à courir en cas de contentieux, ces nouveaux éléments de réponse apportés par la Haute juridiction, clarifiant en partie les conditions dans lesquelles la péremption d’une autorisation d’urbanisme doit être constatée, contribuent, in fine, à sécuriser les projets.

CE avis, 1^er juillet 2025, n° 502802, aux Tables